Vlastné bývanie je bezpochyby najdrahšou investíciou v živote väčšiny z nás. Čiže „nejde o fazuľky“ a preto je dobré si to „dobre zrátať“. A najmä urobiť tak zavčasu, kým sú ešte korunky u nás a hypotekárna zmluva ešte bez nášho autogramu. Možno Vás čaká kúpa alebo predaj nehnuteľnosti najbližšiu dobu, možno niekedy v budúcnosti – nikto z nás nebýva v aktuálnej nehnuteľnosti pravdepodobne na doživotie. Či je lepšie pre Vás bývanie v meste v bytovke alebo dochádzanie z RD z prímestského satelitu nevieme – to je Vaše rozhodnutie, každý máme totiž svoje predstavy a priority. Za 18 rokov sme pomohli tisíckam klientov splniť si ich či už menšie alebo väčšie sny o bývaní, nájsť „4 steny“ alebo nový domov J Budeme radi, ak Vám nasledujúcimi skúsenosťami a radami pomôžeme ušetriť nejaké peniaze i starosti.
Máte približšnú predstavu o svojej novej nehnuteľnosti a viete, že budete potrebovať aj nejaké peniaze požičať. Otázka je, čím začať skôr, či obhliadkami alebo návštevou banky.
Väčšina klientov zájde do banky predtým ako si nejakú konkrétnu nehnuteľnosť vyhliadnu, nechajú si vypracovať ponuku od svojej (alebo viacerých) bánk, zistia do akej výšky môžu ísť, aká bude približne splátka (mesačná) a následne začnú alebo pokračujú v hľadaní vhodného bytu/domu. Aký problém teda?
Hypotekárne ponuky sú presné asi toľko, čo predpoveď počasia po hlavných správach nazajtra. Pravdepodobne to tak bude, jedine že by to tak úplne nebolo. Na vypracovanie ponuky úveru postačí niekoľko údajov (vek, príjem, rodinný stav, výška požadovaného úveru, a pod.), niektoré údaje však klient v tomto momente nevie (napr. cena bytu, hodnota znaleckého posudku a pod.) a ďalšie údaje má klient k dispozícii až keď sa už ide „naostro“. Tieto údaje však v konečnom dôsledku výrazne ovplyvňujú to, či úver klient dostane a ak áno za akých podmienok (najmä maximálnu výšku možného úveru a samotnú výšku úroku). Najčastejšie situácie, ktoré môžu spôsobiť klientom problémy sú z našej skúsenosti tieto:
1. Klient podpíše Rezervačnú zmluvu na nehnuteľnosť, ktorú chce kúpiť bez toho, aby mal v banke predschválený úver (nemá nič, alebo má len ponuku)
Riziko: Záväzok podpísať kúpnu zmluvu do určitého dátumu a splatiť celú kúpnu cenu
Ak úver nevyjde, klient môže prísť o zálohu (najčastejšie 1.500 – 2.500 EUR), resp. nemusí vyjsť výška úveru akú požaduje, alebo úver nevie získať v daný časový okamih.
Prečo to nemusí s hypotékou klapnúť?
Od bánk je často počuť, že dostaneme určite tie najlepšie podmienky, de facto dnes nič nie je problém a úroky sú úplne na dne..... atď., problém však nastane ak:
- je klient zamestnaný prikrátko, alebo je v skúšobnej dobe, alebo pracuje na dobu určitú (platí najmä pre rizikové odvetvia), dostáva plat v hotovosti, je zamestnaný u zahraničnej firmy/v zahraničí a pod., úver preto nemusí dosať, resp. musí čakať dlhšiu dobu a záloha mu mu môže prepadnúť
- za klienta zamestnávateľ neodvádza poriadne odvody do zdravotnej a Sociálnej poisťovne (a klient to zistí až pri podaní žiadosti o úver, čo je neskoro)
- klient je SZČO alebo prešiel zo zamestnania na živnosť, podniká iba krátku dobu (najčastejšie menej ako 6 mesiacov), alebo nepodal ešte ani 1 daňové priznanie, preto musí čakať do najbližšieho podania daňového priznania, opäť nestihne lehotu v Rezervačnej zmluve
- klient už mal/má nejaké úvery alebo kreditnú kartu (prípadne je niekde ručiteľom) a bol v omeškaní so splátkami, banky dnes neposkytnú úver nikomu kto sa za posledných 12 mesiacov dostal do omeškania so splátkami (zavinene a bohužial aj nezavinene, napr. Vám bankový systém nestiahol inkasom splátku), to isté platí pri dohodnutom prerušení splátok alebo exekúcii.
Naša rada: riešenie bývania je ideálne plánovať aspoň 6 mesiacov dopredu, ak má klient „neštandardný“ príjem (napr. je SZČO, berie väčšiu časť platu ako odmeny, je zamestnaný na dobu určitú, alebo vie že bude meniť zamestnanie, pracuje v rizikovom odvetví (stavebníctvo, gastronómia, sezónne práce a pod.), berie plat v hotovosti, mal/má už nejaký iný úver/kreditku – treba skontrolovať vopred Úverový register) - v týchto prípadoch treba úver plánovať dlhšie a pripraviť sa ňho v závislosti od konkrétnej situácie.
Ak sa klientovi podarilo získať úverový prísľub (hypotekárny certifikát) na požadovanú výšku úveru je zpolovice vyhraté. Hypotkárny certifikát znamená to, že banke predložím podklady dokladujúce moju bonitu (potvrdenie o príjme, resp. daňové priznanie, výpisy z účtu kam chodí výplata, resp. aj bez výpisov si banka overí výšku platu podľa odvodov do Sociálnej poisťovne, kam sa vie systémom napojiť). Ponuku z banky môžeme brať za záväznú až po predložení týchto dokladov o príjme, ktoré posudzuje následne úverový analytik banky. Ponuka úveru z pobočky banky (hypotekárny model) nie je relevantným úverovým prísľubom.
Nastať môže ešte jeden problém – týka sa situácie, kedy nemáme dostatok cash prostriedkov odložených bokom na tento účel. Poprípade chceme od banky preúverovať všetko:
2. Nestihli sme si veľa nasporiť, vyjde nám to akurát na menšiu prerábku a zariadenie
Často sa stáva, že klient ide kupovať staršiu nehnuteľnosť, a pokiaľ aj je zrekonštruovaná, často sa nevyhne aspoň menším úpravám alebo rekonštrukcii toho, čo už nie je funkčné alebo nezodpovedá jeho predstavám. Ďalšie prostriedky „zhltne“ zariadenie ak si všetko neprinesieme zo súčasného bydliska alebo nekupujeme byt/dom zariadený. Táto situácia je skôr výnimkou. Kupujúci teda presne nevie, koľko budú stáť prípadné prerábky a je preto ťažké posúdiť akú výšku úveru bude potrebovať ak nemá dostatok úspor.
Riziko: cena bytu nerovná sa cene/hodnote znaleckého posudku.
Klient zistí, že potrebuje prefinancovať cez úver 90 – 100% hodnoty bytu. Na tomto mieste je potrebné pripomenúť fakt, že banka nedá viac peňazí ako pýta predávajúci, avšak horným limitom je hodnota znaleckého posudku (ZP). T.j. cena bytu nerovná sa znaleckej hodnote a hodnota nehnuteľnosti v ZP môže byť vyššia i nižšia ako žiada kupujúci (predajná cena). Môže sa teda stať, že predávajúci pýta za byt viac, ako vyjde hodnota v ZP. Klient podpisom Rezervačnej zmluvy ide do rizika, že ak nemá dostatočnú finančnú rezervu, banka mu nemusí schváliť toľko peňazí koľko potrebuje. Navyše, posledné slovo pri stanovení hodnoty nehnuteľnosti má banka (interný supervízor znaleckých posudkov), ktorý môže hodnotu nehnuteľnosti v ZP ešte „okresať“.
Príklad: predávajúci chce za byt 105.000 EUR, znalecká hodnota je 100.000 EUR. Klient od banky získa na úver maximálne 100.000 EUR za predpokladu, že banka akceptuje plnú hodnotu znaleckého posudku. Sumu 5.000 EUR musí zaplatiť z vlastných zdrojov. Táto situácia sa týka iba vybraných bánk pri nehnuteľnostiach v Bratislave a prípadne Košiciach. Je však tendencia neposkytovať 100%-tné hypotéky, ale maximálne 85 až 90% z hodnoty ZP (tzv. LTV). Zvyšok je potrebné financovať z vlastných zdrojov alebo využiť úver zo stavebnej sporiteľne, ktorý je výrazne lacnejší ako klasický spotrebný úver z banky.
Naša rada: ak klient vie, že disponuje iba obmedzenou hotovosťou a bude potrebovať prefinancovať 90 – 100% hodnoty nehnuteľnosti, doporučujeme si pred podpisom Rezervačnej zmluvy nechať zhotoviť na vlastné náklady znalecký posudok. Klient tak vie, či predávajúci žiada viac alebo menej ako je znalecká hodnota, a poradca vie následne klientovi povedať, v ktorých bankách a či vôbec je šanca prefinancovať napríklad plnú kúpnu cenu a za akých podmienok. Klient tak obetuje cca 120 EUR za zhotovenie ZP namiesto rizika, že príde o cca 2.000 EURovej zálohy za byt/dom, o ktorom on ani banka nič nevie.
3. nedostatok prostriedkov na rekonštrukciu a zariadenie
Málokto kúpi byt/dom tak, že prevezme klúče a nasťahuje sa bez toho, aby robil nejaké úpravy alebo aspoň nekupoval nábytok a zariadenie. Často sa preto stáva, že peňazí na prerábku a zariadenie nie je dosť, a to aj v situácii, keď si človek správí predbežný rozpočet.
Riziko: klient nevie správne odhadnúť náklady na rekonštrukciu a podcení rozpočet nákladov
Ak sa človek nepohybuje v stavebníctve je dôležité zobrať so sebou na obhliadku (pokiaľ kupujeme staršiu nehnuteľnosť) aj odborníka z oblasti stavebných prác, ktorý nám podľa stavu nehnuteľnosti bytu/domu vie najlepšie povedať predpokladané náklady na úpravu/rekonštrukciu. Je to dôležité najmä v situácii, keď sme ešte nerekonštruovali alebo to bolo dávno – ceny medzi tým poskočili (materiálu i prác) . Je totiž frustrujúce a stresujúce zistiť v polovici rekonštrukcie alebo pri nákupoch nábytku, že sa veci predražia alebo sme na niečo zabudli (to sa stane skoro vždy), lebo človek nevie vopred všetky položky. Preto je lepšie do toho ísť s rezervou, ktorá sa najneskôr v polovici procesu zvykne premeniť na základný alebo minimálny rozpočet.
Naša rada: Z našich skúseností vyplýva, že rezerva by mala byť tým vyššia, čím náročnejší je zámer (výstavba, rekonštrukcia, drobné úpravy alebo "len" zariadenie bytu) – ideálne je to aspoň 30% zo zamýšlaného/pripraveného rozpočtu. O toľko sa priemerne navýšil rozpočet u našich klientov, nahor je toto číslo samozrejme neobmedzené, môžu nastať aj nepríjemné a nepredvídateľné výdaje, s ktorými sa pri rekonštrukcii/výstavbe nepočítalo. 30% ako rezervu v rozpočte doporučujeme určite.
