S klesajúcimi úrokmi úverov rastie počet ľudí, ktorí zvažujú sťahovanie do Rakúska či Maďarska. Financovanie bývania za hranicou však má svoje špecifiká, napríklad vysoké náklady, ktoré nevykryje žiaden úver (človek potrebuje hotovosť). Pred hľadaním pozemku či hotovej nehnuteľnosti sa treba rozhodne poradiť s odborníkom na financie a postaviť si finančný plán.
Čo je dôvodom sťahovania?
Najčastejšie dôvody sťahovania z mesta na dedinu za hranicami sú financie (lacnejšie bývanie na druhej strane hranice) alebo vyššia kvalita života (lepšia infraštruktúra - od kvalitných ciest po zdravotníctvo, pokojnejšie prostredie na bývanie - menšia dedina vs. sídlisko, rýchle spojenie do mesta (aspoň zatiaľ)). A takisto sociálne benefity (špeciálne Rakúsko so štedrou podporou počas rodičovskej dovolenky, resp. s prídavkami na deti). Tieto prednosti však môžu byť zatieniť najmä dve nevýhody: sťažené financovanie a veľmi vysoké nadobúdacie, resp. ďalšie poplatky. Preto pred rozhodnutím o „vysťahovaní“ potrebujete finančný plán, v ktorom si vypočítate svoje finančné limity a nakreslíte spôsob financovania nového bývania. Budete tiež potrebovať dostatok hotovosti, ideálne z vlastného sporenia alebo od blízkych (pretože splácanie ďalšieho, nezabezpečeného úveru je príliš drahé). Treba zvážiť aj dochádzanie za prácou na Slovensko - či už verejnou dopravou alebo vlastnými autami, čo výrazne zvyšuje náklady. Navyše treba myslieť na budúcnosť: keď deti trochu povyrastú a budete chcieť, aby cestovali sami, musia mať dobré dopravné spojenie. Inak ich budete „taxíkovať“ dlhé roky, čo môže byť výrazná záťaž oproti životu v meste.
5 vecí, ktoré treba zvážiť pre vysťahovaním
1. Kto mi požičia na dom/byt v zahraničí?
Na Slovensku dostanete štandardne úver na 90 % hodnoty nehnuteľnosti (vo vybraných lokalitách aj 100 %, avšak týchto úverov bude stále menej) a úrok od 2 percent. Avšak banky, ktorá pôsobia na Slovensku, vám na bývanie v zahraničí nepožičajú. Dôvod? Neakceptujú založenie zahraničnej nehnuteľnosti (a málokto má možnosť založiť inú nehnuteľnosť na Slovensku v dostatočnej hodnote). Jednou z výnimiek je rakúska Oberbank, avšak limitom je 70 % prefinancovanie. Navyše, banka poskytuje úver len na hotové bývanie, nie na stavbu nových „štyroch stien“. Treba teda počítať s úverom od zahraničnej banky. Získať úver nie je problém, banky požadujú v princípe rovnaké doklady ako u nás. Takisto úroky sú v Rakúsku podobné ako u nás (v Maďarsku sú síce výrazne vyššie (okolo 5 %), avšak kompenzujú to nižšie ceny nehnuteľností.)
Problém je však vo výške financovania: Rakúske banky financujú do 70 %, maďarské občas „nepustia“ viac ako 50-60 % hodnoty nehnuteľnosti, na zvyšok potrebujete vlastné úspory. Spotrebný úver bez založenia nehnuteľnosti nie je rozumné riešenie: úrokové sadzby začínajú na 6,9 % ročne, financie sú limitované a preplatenie o takmer 5 tisíc eur (20 tisíc eur, 72 mesiacov) je skutočne vysoké. Naopak, ak nové bývanie plánujete dopredu, úrok pri sporení vám nielen vykryje dnešnú infláciu, ale aj prinesie malé plus (aktuálne „maximá“: sporiaci účet bez viazania 1,44 % ročne (OTP), termínovaný vklad 2,0 % ročne (J&T Banka).
2. Je cena domu/bytu konečná? Nie, počítajte s ďalšími poplatkami...
Veľký pozor na obstarávacie poplatky. V Rakúsku tvoria približne 10 % kúpnej ceny (poplatok za vklad do katastra 1,1 % (tzv. Grundbucheintrag), daň 3,5 %, notársky poplatok 2-3 %, honorár realitnej kancelárie 3,6-4,4 % v závislosti od hodnoty). Pri pozemku v hodnote 100 tisíc eur potrebujete „navyše“ v hotovosti 10 tisíc, pri kúpe domu za 300 tisíc už 30 tisíc eur.
3. Ďalšie náklady navyše? Auto...
Najmä v Rakúsku treba počítať s niektorými ďalšími extra nákladmi, ktoré sú „daňou“ za bývanie v tejto krajine. Konkrétne: podľa rakúskych zákonov musí každý človek s trvalým pobytom (Hauptwohnsitz) prehlásiť svoje auto na rakúske značky. Táto zmena vás vyjde na stovky eur ročne na povinnom poistení. Ak máte aj havarijnú poistku, základný balík pri havarijnom poistení v Rakúsku neobsahuje krytie rizík, ktoré rovnaká poistka bežne kryje na Slovensku (napr. náhrady škody na malých sklách (svetlá, blinkre, spätné zrkadlá), náhrada škody, ak napr. vodič hrubo zanedbal svoje povinnosti (napr. nezatiahol ručnú brzdu pri parkovaní, alebo výrazne prekročil rýchlostný limit).
Modelový príklad
Koľko stojí povinné poistenie auta Škoda Octavia, r.v. 2013, 77 kW, objem motora 1 800 cm3 ?
Slovensko: od 110 eur ročne; Rakúsko: vyše 800 eur (najlacnejšie poisťovňa Ergo; v prípade, že chcete povinné aj havarijné poistenie, náklad stúpne na 1 600 eur; zdroj: www.durchblicker.at).
Existujú síce rozhodnutia rakúskych súdov, ktoré uznali argumenty slovenských majiteľov áut (napr. auto používané na podnikanie, ktoré nie je možné z daňových dôvodov preregistrovať do Rakúska, auto používané dokázateľne v prevažnej miere na Slovensku, centrum životných záujmov majiteľa auta na Slovensku...), avšak rozhodnutia o pokute za porušenie zákona (Kraftfarzeuggesetz – Zákon o motorových vozidlách) udeľujú miestne orgány. A právne „naťahovačky“ po súdoch môžu trvať veľmi dlho s nejasným koncom a vysokými nákladmi.
4. Detské prídavky
V Rakúsku sú veľkým lákadlom detské prídavky. Regionálna finančná správa (Finanznamt) ich vypláca automaticky na deti do 18 rokov veku. Suma sa zvyšuje s počtom detí (max. 4) a ich vekom. Kým na prvé dieťa do 2 rokov dostávate 105,40 eur, na štvrté dieťa od 10. rokov veku už 180,90 eur mesačne. Mnohopočetné rodiny majú nárok na dodatok k tejto sume. Ak pracujete na Slovensku, prídavky dostanete raz ročne, naopak v Rakúsku pracujúci rodičia ich dostávajú priebežne. Nehovoriac o rodičovskom príspevku, kde Rakúsko dopláca navyše k slovenskej dávke do sumy približne 500 eur (každý rok sa valorizuje).
5. Podpora novej výstavby
Rakúsko podporuje nové bývanie zvýhodnenými pôžičkami. Výška pôžičky závisí od energetickej úspornosti domu, počtu členov domácnosti a príjmov. Čo sa týka úrokov, v zásade platí princíp „čím chudobnejšia spolková krajina, tým lepšie podmienky“. Kým v Dolnom Rakúsku dostanete max. 30 tisíc eur, v Burgenlande môžete dostať až 40 tisíc eur so základným úrokom 1 % (prvých 7 rokov splácania), ktorý postupne rastie na 2,5% v posledných rokoch splácania. Podpora reálne dokáže pomôcť pri výstavbe, keď polovica sumy sa vypláca pri dokončení základov a zvyšok v pokročilom štádiu hrubej stavby. Vďaka výhodným podmienkam je táto podpora vítaným plusom pri výstavbe nad rámec toho, čo dostanete od banky.
Pár rád na záver
Každé sťahovanie stojí peniaze, a pri bývaní v zahraničí to platí dvakrát. V princípe nie je bývanie za hranicami vhodné pre ľudí, ktorí sa naň nevedia pripraviť (časovo, finančne) a nemajú dostatok hotovosti. Bez tej sa totiž pri kupovaní alebo výstavbe bývania v zahraničí nezaobídete. Stopercentné financovanie všetkých nákladov ako (zatiaľ ešte stále vo vybraných lokalitách) na Slovensku je nedosiahnuteľný sen. Pri rozhodovaní netreba zabudnúť ani na jazykovú bariéru a nutnosť platiť si tlmočníka pri riešení úradných záležitostí. Bývanie v zahraničí rozhodne nie je vhodné ako štartovné bývanie pre ľudí, ktorí sa idú vysťahovať od rodičov do prvého vlastného bytu a nemajú ešte skúsenosti s pravidelnými mesačnými nákladmi a dostatok usporených prostriedkov. Naopak, ocenia ho najmä ľudia v produktívnom veku, ktorí už mali nehnuteľnosť na Slovensku, tým pádom sú zvyknutí na pravidelné splátky (úveru či nákladov). A navyše dokážu vymeniť byt za dom a získajú kvalitnejší životný priestor. Prípadne si nájdu špecifický dôvod, prečo je zahraničie lepšou voľbou (napr. lepšie služby, prídavky na deti...). Zabúdať netreba ani na budúcnosť: pri predaji nehnuteľnosti v Rakúsku sú veľkou prekážkou vysoké vedľajšie náklady. Rozhodnutie teda treba dobre zvážiť: pri skratkovitom jednaní a rýchlom predaji len nedávno kúpenej nehnuteľnosti riskujete veľké straty.
Prehľad všetkých poplatkov pri kúpe bytu/domu
KATASTER
- RAKÚSKO: poplatok 1,1 % z ceny nehnuteľnosti
- MAĎARSKO: vklad do katastra rieši notár, za vklad aj ďalšie služby klienti platia obvykle 1 % z ceny nehnuteľnosti
- SLOVENSKO (na porovnanie): poplatok za vklad do katastra 2x 66 eur (kúpna zmluva, záložná zmluva
Notár / provízia reAlitnej kancelárie
- RAKUSKO: na notára počítajte 2 – 3 % z hodnoty nehnuteľnosti, provízia je zo zákona stanovená na 3,6 – 4,4 % v závislosti od hodnoty nehnuteľnosti
- MAĎARSKO: za služby notára, preklady zaplatí klient približne 1 000 - 2 000 eur pri štandardnej nehnuteľnosti; provízia realitnej kancelárie 1 000 – 3 000 eur podľa hodnoty nehnuteľnosti
- SLOVENSKO: provízia pre realitnú kanceláriu štandardne 1 500 - 4 000 eur podľa hodnoty nehnuteľnosti
Znalecký posudok
- Znalecký posudok na Slovensku a v Maďarsku vyje zhruba rovnako (120 - 300 eur) v závislosti od toho, či ide o byt alebo dom, resp. hodnoty nehnuteľnosti
- Rakúsko ho nemá
Daň z kúpy
- RAKÚSKO: daň z kupovanej nehnuteľnosti je pevne stanovená na 3,5 % z hodnoty
- MAĎARSKO: daň z kúpy nehnuteľnosti predstavuje 4%, ak nejde o novostavbu (t.j. dom/byt kupujete ako druhý/tretí.... majiteľ)
Tému pripravili:
Rastislav Martiško, regionálny riaditeľ pre OVB
Jana Pracharová Martišková, obchodná vedúca pre OVB
Richard Menczer, Seesame
